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도시 공동체 회복을 위한 공유공간 프로젝트
[324호 커버스토리]
[324호] 2017년 10월 27일 (금) 14:32:13 정수현 앤스페이스 대표, 본지 편집위원 goscon@goscon.co.kr
   
 

‘건물주 위에 임차인’ 시대가 온다?
어느 날 꽤 규모 있는 부동산 자산관리 회사로부터 상담 연락이 왔습니다. 어느 지역에 10층 규모의 건물 자산을 소유하고 있는데 초기 분양과 임대관리 실패로 전체 건물의 절반 이상이 빈 지 9년이 다 되어간다고요. 꽤 이름 있는 신도시 개발 지역이었고, 해당 자산은 꽤 요지에 위치해 있었습니다. 자산 규모가 있는 회사였기에 망정이지 개인 투자자였거나 건물주였으면 벌써 망했을 거라고 담당자가 강조했습니다. ‘무상 임대’도 고려하고 있으니 공간을 잘 운영할 젊은 창업자들과 공간 기획자들을 소개해달라고 했습니다.

흥미로웠습니다. 공간공유 사업을 시작하기 4-5년 전만 해도 제가 주로 만나는 이들은 청년창업가들이었습니다. 작은 가게를 운영하고 싶은 친구들, 소호사무실 임대비용이 비싸 공유 사무실을 찾았던 작가, 공동 프로젝트를 위해 단기로 이용할 공간이 없어 카페를 전전하던 스타트업 준비자들. 이들은 하나 같이 뭘 좀 해보려고 해도 좋은 공간을 구하기가 어렵다며 도움을 구해왔습니다. 온라인으로 사업을 하는 경우가 늘었어도 여전히 공간이 필요하니까요.

앞서 언급한 자산관리 회사 말고도, 공실을 해결 못해서 고민이 깊은 건물주들을 꽤 만날 수 있었습니다. 이들은 앤스페이스가 운영하는 공간 공유 사이트, ‘스페이스클라우드’(spacecloud.kr)에서 공간 운영자 그룹을 검색하다 상담을 신청합니다. 대개 비슷한 고민을 전해옵니다. 꽤 괜찮은 지역에 건물이 있는데 수년간 임차인이 들어오지 않는다, 좋은 공간 운영자를 추천해달라, 어떤 방법으로 시설을 개선해야 하는가 등의 내용입니다. 무상 임대까지는 아니어도 각종 우대 조건을 제시하여 좋은 임차인(공간 운영자)을 연결해주길 요청합니다. “조물주 위에 건물주”라는 말은 곧 유행이 지날지도 모르겠습니다. 이제는 그 건물을 채울 사람들에 대한 절실함이 높아지고 있으니까요.

분기별 발표되는 국토교통부 자료에 따르면, 2017년 2분기 <상업용부동산임대동향조사>에서 전국 합계 공실률은 12%가 넘었습니다.* 전국에 ‘빈집’이 100만 채 이상 된다는 점은 이제 놀라운 이슈도 아닙니다.** 우리 사회에 공간 자원이 이미 충분히 공급되어 있다는 사실 만큼은 분명합니다. 전문가들은 어느 지역에서 상권의 15% 이상이 비어 있으면 ‘도심 공동화’ 현상이 생긴다고 지적합니다. 도시가 슬럼화되고 망가져 제 기능을 수행하지 못한다는 의미지요.

이미 ‘소멸도시론’까지 정립한 일본의 경우, 망가진 도시를 살리기 위해 ‘도시 재생’을 국가적 과제로 정립한 지 오래입니다. 한국도 그 수순을 밟으리란 예측이 난무합니다. 사람들이 오지 않는 상권과 건물에 부가가치가 발생할 리 없습니다. 도시가 망가지는 것이지요. 건물은 그대론데 가치가 떨어지면, 공간 소유자도 사용자도 모두 손해를 보게 됩니다. 사용하지 않는 건물과 공간을 쥐고만 있으면 이제 모두가 피해를 보는 상황이 왔습니다.

희년으로 바라본 ‘도시의 문턱’
토지의 주인은 누구인가

지난 반세기 서울을 비롯한 한국의 주요 도시는 빠르게 팽창해왔습니다. 대규모 부동산 개발 사업이 곳곳에서 진행되었고, 폭발적인 속도로 신도시와 뉴타운이 만들어졌습니다. 위와 같이 도시 한 켠은 망가지고 비어가는 데도, 제가 글을 쓰는 지금도 수많은 빌딩과 시설들이 끊임없이 계획되고 지어집니다. 공간이 생기는 것 자체가 문제는 아니지만, 지어진 공간들이 활용되지 못하고 필요한 사람들에게 적정가격에 유통되지 않는 것은 문제입니다.

누구나 인지하듯 오늘날 도시의 공간 부족은 물량의 문제가 아닌 사용권과 접근성이 이슈입니다. 2015년 기준 대한민국 아파트 1등 부자가 개인으로 2,000채 이상 소유하고 있는 것으로 밝혀졌지만, 많은 사람들이 건물주를 부러워할 뿐 이런 독점이 공간 시장에 얼마나 악영향을 미칠지는 중요하게 생각하지 않았습니다.

   
▲ 대천덕 신부가 세운 태백 예수원에 있는 기념비와 헨리 조지의 ≪진보와 빈곤≫ 원서 표지


건강한 시장은 공급과 수요가 만나 적정 가격이 형성되어야 하지만, 부동산은 이미 충분한 공급 상황임에도 특별히 적정가격이란 게 없었습니다. 일반적으로 근로소득보다 몇 배수로 상회하는 자산소득 성장세를 따라잡을 길이 없었고, 어느새 우리 사회는 양극화의 길에서 가계부채 1,400조의 부채 부담 사회로 자리 잡고 말았습니다. 저는 이것을 ‘도시의 문턱’이라고 부르고 싶습니다. 누구나 공간은 필요합니다. 삶의 영위를 위한 안정적 주거 공간, 생산적 기회를 창출하는 업무 공간, 학생들에게는 미래를 준비하는 스터디 공간, 문화와 예술가를 위한 아틀리에, 시민들의 관계 형성을 위한 커뮤니티 장소 등. 이러한 공간 사용 비용이 높아지는 배경엔, 절대 낮아지지 않는 원가가 있습니다.

‘도시의 문턱’은 누구에게나 필요한 공간에 높은 비용을 지불해야 하는 비용 부담이라는 장애물을 만들었습니다. 무리한 가계 대출이 이어지고, 소상공인 비즈니스가 3년 이상 지속되기 어려운 우리 사회 현실에는 아마도 이런 부담이 작용하는 경우가 대개일 것입니다. 이런 사회를 겪다보니, 한 켠에서는 초등학생의 꿈이 임대업자라는 ‘웃픈’ 상황이 벌어지고, 땀의 노동보다 불로소득이 권장되는 문화가 생겨버렸습니다. 생산적인 부를 창출하는 것보다 불로소득을 지향하는 사회라니요. 도시의 문턱이 가져온 병폐입니다.

레위기를 통해 성서가 인류에게 던진 메시지를 기억해야 할 때 아닌가 합니다. “땅은 하나님의 것이라”(레 24:23)는 분명한 선언 말입니다. 인류에게 필요한 공적 자원인 토지는 창조주가 만든 것이니 거류하는 자들에게 맡겨진 것이지 영구히 소유할 수는 없다는 가르침을요. 이스라엘 공동체에 선포된 희년법은 땅의 원 소유권이 하나님께 있고 인류는 사용 권리를 얻은 존재로서 잘 경영하고 운용할 ‘청지기적 책임’이 있다고 강조합니다. 하나님의 오너십(owenership)을 인정하는 아주 실체적인 지침입니다. 오늘날 교회에서 뭇 기독교인들이 생활 언어처럼 이야기하는 ‘주님의 주되심을 인정하자’는 고백이 사실이라면, 토지의 주인도 하나님이라는 말씀은 여전히 유효한 고백일 것입니다.

헨리 조지는 ‘토지 공개념’을 만들어 성경적 경제 정의와 희년적 가치를 현대에 맞게 발전시킨 인물입니다. 그는 애초부터 사람이 만든 것이 아닌 토지에 가격을 매길 수 없다는 전제로 토지가 공유자원임을 인식했고, 토지 위에서 발생되는 수많은 가치의 일부는 (소유권 중 사용권과 수익권) 공적으로 공유해야 함을 강조해왔습니다. 최근 더불어민주당 추미애 대표를 중심으로 ‘토지가치세’를 사회적으로 공유하자는 논의는 이러한 맥락에서 의미 있는 정치적 진보이자 혁신적인 제안이라고 생각합니다.

공간 공유 사업을 진행하면서, 공간을 임차해 사업을 하는 자영업자 분들로부터 종종 전해 듣는 슬픈 이야기가 있습니다. “공간 장사가 잘 되어도 티를 내지 않으려고 애써요. 괜히 건물주한테 잘 되는 모습 보이면 다음 계약에 불리하거나 권리를 뺏길 수도 있으니까요.” 그 건물을 잘 되게 하고 사람들이 오게 만든 것은 공간을 임차해 장사한 사람들의 노력이 반영된 것인데 그 가치는 온전히 소유자에게만 돌아가는 사회에서, 이제 그들이 떠난 자리의 빈 건물은 전체 도시를 위협할 지경에 이르고 있습니다. 희년의 가르침과 원칙을 고민하는 사람이라면 이 상황을 어떻게 해결해야 할지 진지하게 고민할 때가 아닌가 싶습니다.

변화의 시작, 밀레니얼 세대의 등장과 공유경제의 성장
요즘 부동산 업계에서는 좋은 임차인과 콘텐츠 그룹을 잘 유치해 지속적으로 운영 수익을 꾀하는 ‘밸류 애드’(Value-add)가 새로운 트렌드로 떠오르고 있습니다. 새로 신축하기보단 노후한 기존 건물을 리모델링하여 가치를 높이고, 좋은 운영으로 단기적 큰 수익보단 중장기적 안정적 수익을 꾀하는 모델이지요.

최근 우리나라에도 잘 알려진 공유오피스 그룹인 ‘위워크’(WeWork)가 대표적인 밸류애드 사례로 볼 수 있는 좋은 브랜드입니다. 2010년 뉴욕에서 시작한 위워크는 빈 건물 주인에게 “Better than Empty”(비워두는 것보다 가치를 만들어드리겠다)라고 설득해 시작한 ‘공유오피스’입니다. 임대료가 비싼 대도시에서 책상과 회의실 등 사무 공간을 공유하는 서비스를 제공하여 1인 기업과 프리랜서, 스타트업 회사들에게 환영을 받았습니다. 지금은 가장 높은 가치(4조 원 이상)의 공유오피스 회사로 평가 받으며 16개국 50개 이상의 도시에서 위워크를 이용할 수 있습니다. 국내에도 강남, 삼성, 을지로 3곳에서 위워크를 이용할 수 있지요.

이러한 공유오피스의 성장 배경에는 ‘밀레니얼 세대’라는 새로운 소비자들의 성장이 한 몫을 하고 있습니다. 80년대에서 90년대에 태어난(2030세대) 밀레니얼 세대는 베이비부머 세대의 자녀세대로, 디지털과 IT혁신의 성장 속에서 자라온 세대입니다. 한국의 밀레니얼들은 청소년 청년기에 한국의 경제적 위기 IMF와 금융위기를 겪으면서 부동산 불로소득에 대한 직간접적 피해를 경험했고, 현재 ‘1인 가구’ 비율이 가장 높은 젊은 층이기도 합니다. 따라서 이들은 공간에 대한 정주성보다는 활용성에 더욱 민감하며 공간을 단기로 가볍게 이용하길 선호하는 경향을 보입니다.

공유오피스 브랜드 위워크가 보여준 힘 때문에 한국 사회에도 공유경제에 대한 관심이 더욱 높아졌습니다. 이러한 공간을 사용하는 절대다수 소비자 그룹인 밀레니얼 세대의 직업군에서 프리랜서, 1인 기업, 크리에이터, 스타트업 산업군이 성장하고 있습니다. 이들은 전통 부동산 기법으로는 설득되지 않는 강력한 개인 소비자입니다. 이들을 묶어내어 관리하는 위워크 같은 회사들과 협의하지 않으면 공간의 활용도를 책임질 수 없습니다.

밀레니얼 세대가 공간을 선택하는 방식으로는 ‘사용성’ ‘가격 적정성’ ‘취향과 커뮤니티’가 있습니다. 공간의 사용이 자유로워야 하고, 다양한 취향에 기반한 커뮤니티가 근거리에 있는 것이 중요합니다. 단순히 가격이 싼 곳이 아니라 가격에 합리적인 서비스를 제공하는 것이 중요한 선택 요인인 거지요. 최근 성장하는 공유공간들, 비교적 짧은 기간 3-6개월로 계약이 가능한 ‘쉐어 하우스’와 ‘코워킹 스페이스’ 등이 느는 것이 그 이유입니다. 온라인으로 정보를 1차 취득하고 가격 비교 및 다른 사용자들의 리뷰를 중요한 평판으로 여기는 것도 특징입니다. 이들은 ‘에어비앤비’를 통해 여행하고, ‘스페이스클라우드’를 통해 생활공간들(스터디룸, 연습실, 사무실 등 생활 시설)을 이용합니다.***

앞으로 20-30년 사회 경제 문화를 이끌어갈 세대인 밀레니얼들이 이러한 라이프 지향을 갖고 있다는 것이 주목할 만합니다. 이들은 전통적 방식의 부동산 시장 메커니즘에 관심이 없고 자신들의 삶의 경향에 맞춘 새로운 공간 시장을 구하고 있고, 자연스럽게 국내외에는 이들을 전략한 다양한 공유공간 프로그램들이 개발되고 있습니다. 주택은 더욱 함께 살기 좋은 시설로 개선되고 있으며, 호텔들도 이들 취향에 맞게 공유 서비스를 개발하고 있습니다. 이러한 툴과 서비스들은 계속해서 시장에 공간들이 공급되도록 촉진하고 있습니다. 건물주 혹은 건물을 활용해서 공간 비즈니스를 하는 사람들은 더욱 좋은 방식으로 공유할 수 있는 방안을 모색 중입니다. 건물만 갖고 있다고 자산 가치가 발생하는 시대는 이제 저물어 갑니다.

   
▲ 밀레니얼들이 선호하는 공간 브랜드들 (사진: 스페이스클라우드 제공)

건강한 도시 자원을 만들어가는 공유 프로젝트
이제 희년적 가치로 도시를 바라보기 시작했다면, 밀레니얼 세대들의 라이프스타일을 체감한다면, 건물을 잘 운용할 방법을 모색해야 합니다. 높은 임대료를 적정한 가격으로 전환하거나 임차인과 수익 공유로 리스크를 함께 질 수 있는 합리적인 계약 방식이 개발되어야 합니다. 무엇보다 빈 건물들을 그대로 두지 않도록, 런던처럼 빈 건물을 오래간 방치하는 건물주에게 ‘공실세’를 적용하는 정책도 곧 다가올 미래가 될 것 입니다. 수요에 적정한 가격을 부여하는 건강한 시장이 형성되려면 건물주들이 공간을 활용할 수 있도록 제도를 보완하고, 도시에 콘텐츠와 서비스를 제공하는 임차인들과 스몰비지니스 그룹이 참여하기 좋은 구조를 만들어주는 것이 핵심입니다.

얼마 전 스페이스클라우드 서비스와 한 사회적기업의 협업 사례를 공유하고 싶습니다. 이 기업은 적정비용으로 결혼할 수 있도록 돕는 스몰웨딩 전문 에이전시입니다. 비용에서 가장 크게 차지하는 것이 공간인데, 스몰웨딩을 위한 전용 공간이 없어서 스페이스클라우드에 등록된 예쁜 카페와 시설들을 활용하고 싶다고 제안해왔습니다. 우리는 전체 공간 운영자들에게 편지를 보내 이 프로젝트에 참여할 분들을 모집했습니다. 50여 공간이 신청했고, 실사를 마쳐 20여 곳을 스몰웨딩을 할 수 있는 공간으로 서비스했습니다. 1회 대여 비용은 30~40만 원 정도 입니다. 그 결과 웨딩홀 대관의 10분의 1 가격으로 많은 커플이 행복한 결혼식을 할 수 있게 되었습니다. 어차피 비어 있는 시간만 그 가격에 내어주면 되기에 공간주도 그리 손해를 보지 않고, 오히려 행복한 기운을 공간에 전해줘서 좋은 프로젝트라며 고마워했습니다.

사용자들에게 필요한 가격으로 제공되지 않는 공간, 부동산, 건물은 시간이 지나면 외면받고 가치가 하락합니다. 그것을 재생하기 위해 들어가는 미래 비용도 고려해야 합니다. 공간 소유 그룹과 사용 그룹이 형평에 맞는 공유모델을 만들 때에 망가진 도시 자원들은 새롭게 해석되고 가치를 높일 수 있습니다. 좋은 콘텐츠와 기획을 가진 소상공인, 1인 기업가, 크리에이터, 스타트업들이 자기 브랜드로 가게를 내는 경험을 하게 하는 것도 좋은 방법입니다. 빈집을 활용해 청년 임대주택을 만들고 다양한 공유 주거 서비스를 도입하는 일도 필요합니다. 토지 가치를 이렇게 구체적인 공유 방법론으로 활용할 수 있습니다. 제도와 정책이 따라와 주면 더욱 좋고, 합리적인 비즈니스로 공유공간을 활용해도 건강한 부동산 시장이 형성될 수 있습니다.

마지막으로 기독교 공동체에 제안합니다. 주님의 주되심을 우리 도시에 선언하고 실천하자고요. 많은 사람들이 ‘창조주가 토지 오너십을 갖고 있으며, 따라서 우리는 그것을 잘 활용하고 관리해야 할 청지기일 뿐’이라고 고백하는 일들이 이어지길 바랍니다. 토지 가치를 함께 올린 사람들이 그 권리와 혜택도 공유받을 수 있는 합리적인 세상에 지지와 성원을 보내야 한다고 생각합니다. 함께 도시의 문턱을 낮추고, 이웃과 함께하는 도시 공동체로서의 역할에 진지한 질문과 대화를 나누자고요. 앞으로도 저는 기업가로서 합리적인 시장을 만들고 공유공간 서비스의 품질을 높이기 위해 제게 주어진 미션을 잘 살아내야 할 것 같습니다. 많은 기업가들이, 정책을 만드는 분들이, 공간을 소유하고 활용을 고민하는 분들이, 공간을 통해 비즈니스 하시는 분들이 같은 마음으로 도시를 바라보고 대안을 모색하길 소원합니다.

 

* 서울 11.3%, 부산 14.7%, 대구 13.1%, 인천 14.0%, 광주 13.9%, 대전 20.4% 등 (출처: 국토교통부 통계누리 http://stat.molit.go.kr <상업용부동산 임대동향조사>에서 ‘오피스 공실률_전체’ 통계)

** “이 전세난에… 전국 빈집 100만 가구”
(
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2016012675511)

*** <한국 밀레니얼들의 특징 - 스페이스클라우드 사용자 리서치>(2017) 참고.
첫째, 밀레니얼들에게는 ‘내 집 마련’의 신화가 깨졌다. 공간을 자산이 아닌 서비스로 인식한다. 둘째, 밀레니얼 세대를 중심으로 1인 가구가 전폭적으로 증가하고, 솔로 이코노미의 전성시대를 맞이했다. 국내 1인 가구는 600만에 이르렀고, 청년층과 노년층의 1인 가구 비중은 전체의 35% 이상을 차지하고 있다. 셋째, 밀레니얼 세대는 한 곳에 정주하기보단 향유하는 ‘디지털 노마드’의 삶을 지향한다.

 

정수현
본지 편집위원. 2013년 소셜 벤처 앤스페이스(
www.nspace.co)를 창립하고 공유공간 세 곳을 기획·운영했다. 이 경험을 바탕으로 공유공간 디자인에 대한 솔루션과 매뉴얼을 확립하고 전국의 공공기관, 주민시설, 매장들의 공간공유에 대한 가이드와 컨설팅을 제공하고 있다. 현재 한국의 밀레니얼 세대가 가장 많이 사용하는 스페이스클라우드(spacecloud.kr)를 운영하면서, 땅의 가치를 공동체와 공유하는 문화가 도시를 기회와 공평이 숨 쉬는 공동체로 회복할 것이라고 믿고 있다.

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